Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc

LEGAL UPDATE – TEAM ARBITRATION

Ngày 18/08/2026, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc (“Nghị quyết 03/2026”), bao gồm 09 điều, có hiệu lực từ ngày 15/10/2026.

Bài viết dưới đây cập nhật các quy định trong Nghị quyết 03/2026 gồm: (1) Hình thức và hiệu lực của đặt cọc; (2) Tài sản đặt cọc; (3) Hiệu lực đối kháng với người thứ ba của đặt cọc; (4) Mức phạt cọc; (5) Xử lý đặt cọc khi các bên không có thỏa thuận; (6) Việc áp dụng phạt cọc đồng thời các chế tài khác trong BLDS; (7) Quy định về tố tụng trong giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

1. Hình thức và hiệu lực của đặt cọc

Về hình thức, thỏa thuận đặt cọc là giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 116 BLDS 2015. Hình thức của thỏa thuận đặt cọc được thực hiện theo Điều 119 BLDS 2015. Trường hợp luật khác quy định thỏa thuận đặt cọc phải được thể hiện bằng văn bản thì phải tuân theo quy định đó. Thỏa thuận đặt cọc có thể được thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc điều khoản trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.¹

Về hiệu lực, thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 BLDS 2015.² Thỏa thuận đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng vẫn có hiệu lực trong một số trường hợp sau:³

• Thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng mà có nội dung không rõ ràng dẫn tới hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện thì thỏa thuận đặt cọc vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng các điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 BLDS 2015.
• Thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mà tại thời điểm đặt cọc, hợp đồng bị vô hiệu nếu được giao kết thì thỏa thuận đặt cọc vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng các điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 BLDS 2015.

2. Tài sản đặt cọc

Nghị quyết 03/2026 xác định tài sản đặt cọc theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác, ví dụ như cổ phiếu, trái phiếu và tài sản số, v.v. Tài sản đặt cọc phải không thuộc trường hợp bị cấm hoặc hạn chế giao dịch theo quy định pháp luật, có thể giao cho bên nhận đặt cọc nắm giữ và xác định được giá trị bằng một khoản tiền nhất định tại thời điểm đặt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.⁴

Giá trị tài sản đặt cọc có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp luật có quy định khác.⁵ Giá trị bằng tiền của tài sản đặt cọc do các bên thỏa thuận. Trường hợp các bên không thỏa thuận về giá trị của tài sản đặt cọc thì giá trị của tài sản đặt cọc được Tòa án xác định tại thời điểm xét xử sơ thẩm.⁶

Trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác, trong trường hợp sử dụng tài sản thuộc sở hữu chung làm tài sản đặt cọc:⁷

• Trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất thì việc đặt cọc phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung;
• Trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung theo phần thì bên đặt cọc chỉ được đặt cọc phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình.

3. Hiệu lực đối kháng với người thứ ba của đặt cọc⁸

Thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba của đặt cọc được thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Cụ thể:⁹

• Từ thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật liên quan trong trường hợp đặt cọc phải đăng ký theo quy định của BLDS, luật khác liên quan hoặc được đăng ký theo thỏa thuận hoặc được đăng ký theo yêu cầu của bên nhận đặt cọc; hoặc
• Từ thời điểm bên nhận đặt cọc nắm giữ tài sản đặt cọc.

Khi đặt cọc phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì quyền truy đòi tài sản đặt cọc của bên nhận đặt cọc không thay đổi hoặc không chấm dứt trong trường hợp tài sản đặt cọc bị chuyển giao cho người khác do mua bán, tặng cho, trao đổi, chuyển nhượng, chuyển giao khác về quyền sở hữu; chiếm hữu, sử dụng hoặc được lợi về tài sản đặt cọc không có căn cứ pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Trường hợp tài sản đặt cọc được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ và đặt cọc phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự ưu tiên thanh toán của bên nhận đặt cọc được thực hiện theo quy định tại Điều 308 BLDS 2015 và luật khác có liên quan.

4. Mức phạt cọc

Khi các bên không có thỏa thuận khác về phạt cọc thì hậu quả pháp lý được xác định như sau:¹⁰ (i) Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì ngoài việc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc, bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc; (ii) Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Nghị quyết 03/2026 đã làm rõ về cách xác định mức tiền phạt cọc như sau: (i) trường hợp các bên không thỏa thuận, mức tiền phạt cọc bằng giá trị tài sản đặt cọc¹¹ và (ii) trường hợp các bên thỏa thuận mức tiền phạt cọc vượt quá giá trị của hợp đồng được bảo đảm giao kết hoặc thực hiện thì Tòa án xem xét, quyết định mức tiền phạt cọc không vượt quá giá trị của hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.¹²

5. Xử lý đặt cọc khi các bên không có thỏa thuận

Trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm thực hiện hợp đồng, bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 BLDS 2015.¹³

Trường hợp cả hai bên cùng có lỗi hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc.¹⁴

Trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm giao kết hợp đồng, khi hợp đồng đã được giao kết, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu từng phần hoặc toàn bộ thì không phạt cọc.¹⁵

6. Việc áp dụng phạt cọc đồng thời các chế tài khác trong BLDS

Áp dụng phạt cọc đồng thời yêu cầu tính lãi: Tòa án xem xét, chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền đặt cọc theo quy định tại Điều 357 BLDS 2015, không chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền phạt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác. Nghĩa vụ trả tiền lãi đối với khoản tiền đặt cọc được tính kể từ ngày tiếp theo liền kề của ngày phát sinh nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc.¹⁶

Áp dụng phạt cọc đồng thời bồi thường thiệt hại: Trường hợp các bên không có thỏa thuận, nếu một bên vừa yêu cầu phạt cọc, vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 419 BLDS 2015 thì Tòa án xem xét, chấp nhận yêu cầu phạt cọc và yêu cầu bồi thường thiệt hại.¹⁷

Áp dụng phạt cọc đồng thời phạt vi phạm: Trường hợp các bên có thỏa thuận nếu một bên vi phạm nghĩa vụ thì vừa phải chịu phạt cọc, vừa phải chịu phạt vi phạm theo quy định tại Điều 418 BLDS 2015 thì Tòa án xem xét, chấp nhận yêu cầu phạt cọc và không chấp nhận đối với yêu cầu phạt vi phạm.¹⁸

7. Quy định về tố tụng trong giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc:

• Đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng có đối tượng là bất động sản, khi nơi cư trú, làm việc của bị đơn, nguyên đơn và nơi có bất động sản khác nhau thì thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định: Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc (nếu bị đơn là cá nhân) hoặc nơi bị đơn có trụ sở (nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức); hoặc Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn (nếu nguyên đơn là cá nhân) hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn (nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức) nếu các đương sự có thỏa thuận bằng văn bản.¹⁹
• Đối với hợp đồng đặt cọc đã được công chứng, nếu chỉ yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu với lý do việc công chứng hợp đồng vi phạm pháp luật về công chứng, Tòa án có thẩm quyền được xác định là Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng thực hiện việc công chứng có trụ sở.²⁰
• Nếu các bên vừa tranh chấp hợp đồng đặt cọc, vừa yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu thì thẩm quyền được xác định như sau: Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc (nếu bị đơn là cá nhân) hoặc nơi bị đơn có trụ sở (nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức); hoặc Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn (nếu nguyên đơn là cá nhân) hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn (nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức) nếu các đương sự có thỏa thuận bằng văn bản.²¹

Thời hiệu khởi kiện:

• Yêu cầu phạt cọc, yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hoặc yêu cầu khác về hợp đồng đặt cọc: Áp dụng thời hiệu khởi kiện theo Điều 429 BLDS 2015, theo đó thời hiệu khởi kiện là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.²²
• Yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu: Áp dụng thời hiệu khởi kiện theo Điều 132 BLDS 2015, theo đó thời hiệu khởi kiện là 02 năm,²³ trừ trường hợp giao dịch đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội hoặc vô hiệu do giả tạo (không áp dụng thời hiệu).²⁴
• Yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc: Không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo Khoản 2 Điều 155 BLDS 2015.²⁵

Kháng nghị theo giám đốc thẩm, tái thẩm: Đối với bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật trước ngày 15/10/2026 thì không áp dụng hướng dẫn tại Nghị quyết 03/2026 để kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm, trừ trường hợp việc kháng nghị bản án, quyết định có căn cứ khác.²⁶

Trên đây là cập nhật các hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc trong Nghị quyết 03/2026.

---

Chú thích

1. Điều 2 Nghị quyết 03/2026. ↩
2. Khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 03/2026. ↩
3. Khoản 2,3 Điều 3 Nghị quyết 03/2026. ↩
4. Khoản 1 Điều 5 Nghị quyết 03/2026. ↩
5. Khoản 2 Điều 5 Nghị quyết 03/2026. ↩
6. Khoản 4 Điều 5 Nghị quyết 03/2026. ↩
7. Khoản 3 Điều 5 Nghị quyết 03/2026. ↩
8. Điều 4 Nghị quyết 03/2026. ↩
9. Khoản 1 Điều 297 BLDS 2015; Khoản 2,3 Điều 23 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. ↩
10. Khoản 1 Điều 6 Nghị quyết 03/2026. ↩
11. Điểm a Khoản 1 Điều 6 Nghị quyết 03/2026. ↩
12. Khoản 2 Điều 6 Nghị quyết 03/2026. ↩
13. Điểm a Khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 03/2026. ↩
14. Điểm a Khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 03/2026. ↩
15. Điểm b Khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 03/2026. ↩
16. Khoản 4 Điều 6 Nghị quyết 03/2026. ↩
17. Khoản 5 Điều 6 Nghị quyết 03/2026. ↩
18. Khoản 6 Điều 6 Nghị quyết 03/2026. ↩
19. Khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 03/2026; Điểm a, Điểm b Khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015. ↩
20. Điểm a Khoản 2 Điều 7 Nghị quyết 03/2026; Điểm m Khoản 2 Điều 39 BLTTDS 2015. ↩
21. Điểm b Khoản 2 Điều 7 Nghị quyết 03/2026; Điểm a, Điểm b Khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015. ↩
22. Khoản 1 Điều 8 Nghị quyết 03/2026. ↩
23. Khoản 1 Điều 8 Nghị quyết 03/2026. ↩
24. Khoản 3 Điều 132 BLDS 2015. ↩
25. Khoản 2 Điều 8 Nghị quyết 03/2026. ↩
26. Khoản 2 Điều 9 Nghị quyết 03/2026. ↩