Tác giả:
Luật sư Nguyễn Thị Ánh Hường
Luật sư Đoàn Văn Tiệp
Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành có quy định về các nguyên tắc và điều kiện tách thửa đất, trong đó, diện tích tách thửa tối thiểu do Uỷ ban nhân tỉnh ban hành quyết định. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều trường hợp các bên thỏa thuận chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thừa kế… một phần quyền sử dụng đất nhưng không đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu được tách thửa, từ đó dẫn đến việc không tiến hành được các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai và phát sinh tranh chấp.
Thực tiễn xét xử tại Toà án
Thực tiễn xét xử Tòa án cho thấy, trong trường hợp phát sinh tranh chấp do thoả thuận không đạt được diện tích tách thửa tối thiểu, Toà án căn cứ vào các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự để xem xét và quyết định.
Đối với các tranh chấp áp dụng Luật Đất đai năm 2013, Tòa án sẽ căn cứ theo khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để giải quyết, cụ thể: Trường hợp các bên thỏa thuận tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì sẽ không được công chứng, chứng thực, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất((Nghị định 43/2014/NĐ-CP Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới)).
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, Điều 146 Luật đất đai quy định: Trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành 02 hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 01 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai thì sẽ không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất((Luật đất đai năm 2024
Điều 146. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
2. Không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành 02 hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 01 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định tại Điều 220 của Luật này.
3. Trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 220 của Luật này thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa.))
Các thỏa thuận về chia, tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005((Bộ Luật Dân Sự 2005
Điều 411. Hợp đồng dân sự vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được
1. Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu.
2. Trong trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được, nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
3. Quy định tại khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được, nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý )), Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015((Bộ luật Dân sự 2015
Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được
1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực)) và cũng có một số Tòa án xác định thỏa thuận như trên giữa các bên sẽ bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự 2005((Điều 128 BLDS 2005:
Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
[…] )) hoặc điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015((Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
[…] )).Một vài thực tiễn xét xử sau đây thể hiện đường lối xét xử của Toà án tuyên bố thỏa thuận vô hiệu do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được, và/hoặc vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật/luật, ví dụ như sau:
Bản án 415/2018/DS-PT ngày 23/04/2018
Bản án 415/2018/DS-PT ngày 23/04/2018 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa bà O (Nguyên đơn) và bà L (Bị đơn)((https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-4152018dspt-ngay-23042018-ve-tranh-chap-hop-dong-mua-ban-nha-115454)).
Theo nội dung Bản án, bà L có ký Hợp đồng bán nhà cho bà O một phần căn nhà với diện tích là 58,54m2 với giá 2.100.000.000 đồng. Sau khi ký hợp đồng bà L đã giao cho bà L 1.600.000.000 đồng và đã nhận nhà, số tiền còn lại sẽ thanh toán hết sau khi tách thửa chuyển quyền sở hữu sang tên bà O. Tuy nhiên, việc tách thửa không thực hiện được do phần còn lại của căn nhà không đủ diện tích tách thửa tối thiểu. Bà O đã khởi kiện yêu cầu cầu bà L tiếp tục thực hiện hợp đồng làm thủ tục tách thửa chuyển quyền sở hữu nhà sang tên và tiếp thực hiện nghĩa vụ thanh toán 500.000.000 đồng.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 67/2018/DS-ST ngày 29/01/2018, Toà án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện. Toà án cấp phúc thẩm nhận định việc tách thửa không thực hiện được do phần còn lại của căn nhà là 96m2 – 58,5m2 = 37,5m2 (sau khi trừ lộ giới còn 25,2 m2) không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa quy định quy định tại điểm b khoản 1 Điều 5 của Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (Quy định diện tích tách thửa tối thiểu tại khu vực này là 36 m2và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03m). Từ đó, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm xác định: Hợp đồng đặt cọc và bán nhà ngày 20/5/2010 giữa bà L và bà O có đối tượng không thể thực hiện được ngay từ khi giao kết nên hợp đồng này bị vô hiệu theo Điều 411 của Bộ luật Dân sự năm 2005.
Bản án 881/2019/DS-PT ngày 09/10/2019
Bản án 881/2019/DS-PT ngày 09/10/2019 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa ông C, bà T (Nguyên đơn) với ông H, bà U (Bị đơn)((https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-8812019dspt-ngay-09102019-ve-tranh-chap-hop-dong-dat-coc-112759)).
Theo nội dung Bản án, ngày 29/7/2017, Nguyên đơn và Bị đơn ký Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng một phần đất có diện tích 60m2 (5mx12m) tại thửa số 583 tờ bản đồ số 19, giá thoả thuận là 22.000.000 đồng/m2, tổng giá trị là 1.320.000.000 đồng. Thời gian thực hiện hợp đồng là 3 tháng kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc (nếu cắt sổ và làm công chứng trước 3 tháng sẽ thanh toán theo thời gian hoàn thành).
Tuy nhiên, sau khi ký Hợp đồng đặt cọc, Nguyên đơn đã nộp hồ sơ xin duyệt tách thửa nhưng không được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Quận A duyệt, với lý do mặt tiền thửa đất không đủ chiều dài tách thửa theo quy định của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 29/7/2017, yêu cầu Ông H, Bà U trả lại tiền đặt cọc là 600.000.000 đồng và trả tiền lãi theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nước quy định đối với khoản tiền đặt cọc.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 19/2019/DS-ST ngày 11/6/2019 của Tòa án nhân dân Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn, tuyên bố Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 29/7/2017 vô hiệu. Ngày 25/6/2019, Bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm đã nhận định: Căn cứ Bản đồ hiện trạng – vị trí do Trung tâm Đo đạc bản đồ – Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh lập ngày 19/11/2018, phần diện tích đất các bên đặt cọc để chuyển nhượng có mặt tiền thửa đất giáp hẻm hiện hữu là 1,98m.
Tại thời điểm các bên ký hợp đồng đặt cọc, diện tích tối thiểu tách thửa được thực hiện theo điểm b khoản 1 Điều 3 Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh “Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau: Đối với đất chưa có nhà là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m; đối với đất có nhà hiện hữu là 50m2và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m”. Như vậy, thửa đất các bên thỏa thuận chuyển nhượng theo Hợp đồng đặt cọc ngày 29/7/2017 có chiều rộng mặt tiền là 1.98m, không đủ điều kiện để tách thửa. Do đó, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm xác định: Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/7/2017 vô hiệu do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được quy định tại khoản 1 Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Bản án số 17/2017/DS-ST
Bản án số 17/2017/DS-ST ngày 11/08/2017 của Tòa án nhân dân huyện Đất Đỏ về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà N (Nguyên đơn) và bà X (Bị đơn)((https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-172017dsst-ngay-11082017-ve-tranh-chap-hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-46661)).
Theo nội dung Bản án, ngày 03/02/2004, Bị đơn ký giấy viết tay chuyển nhượng cho Nguyên 1/2 lô đất có diện tích 4mx 20m = 80m2 giá tiền là 15.000.000 đồng. Đầu năm 2016, Nguyên đơn chuẩn bị xây nhà ở cho con trên đất thì bị Bị đơn ngăn chặn, Bị đơn chấp nhận trả lại cho Nguyên đơn 50.000.000 đồng, nhưng Nguyên đơn không đồng ý. Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận Hợp đồng buộc Bị đơn giao đất.
Ngày 05/5/2017, Nguyên đơn có đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện, yêu cầu giải quyết hậu quả nếu hợp đồng bị vô hiệu buộc Bị đơn phải giao lại cho Nguyên đơn số tiền như đã hứa trước đây là 50.000.000 đồng. Hội đồng xét xử đã căn cứ điểm a khoản 4 Điều Quyết định số 59/2014/QĐ-UBND ngày 28/11/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu phải từ 100m2 và chiều rộng không nhỏ hơn 5m. Hội đồng xét xử đã xác định hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, do thoả thuận diện tích tách thửa thấp hơn diện tích tối thiểu được quy định tại Quyết định 59, bên cạnh một số lý do khác khiến hợp đồng vô hiệu về hình thức.
Dự thảo Án lệ số 10/2024
Dự thảo Án lệ số 10/2024 về việc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất vi phạm quy định về điều kiện tách thửa: Dự thảo Án lệ số 10/2024 được xây dựng dựa trên Quyết định giám đốc thẩm số 163/2023/DS-GĐT ngày 10/8/2023 về việc “Tranh chấp thừa kế” của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Theo nội dung vụ án, các đương sự trong vụ án chia thừa kế đã thỏa thuận được với nhau về việc việc giải quyết vụ án và Tòa án nhân dân thành phố Vĩnh Long đã ra Quyết định sơ thẩm số 39/2021/QĐST-DS ngày 24/11/2021 việc công nhận thỏa thuận của các đương sự, trong đó, các đương sự thoả thuận chia phần đất được thừa kế cho các đồng thừa kế mà diện tích các kỷ phần không không đủ diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo Quyết định số 27/2021/QĐ-UBND ngày 01/11/2021 của Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long quy định về hạn mức diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Long.
Ngày 14/07/2023, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã ra Quyết định số 61/2023/KN-DS về việc kháng nghị giám đốc thẩm đối với Quyết định sơ thẩm số 39/2021/QĐST-DS của Toà án nhân dân thành phố Vĩnh Long. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 163/2023/DS-GĐT ngày 10/8/2023, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm đã nhận định: Việc thỏa thuận trên của các đương sự là vi phạm điều cấm của luật. Toà án nhân dân thành phố Vĩnh Long công nhận sự thỏa thuận của các đương sự với nội dung như trên là không đúng, cần thiết phải hủy quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự nêu trên để giải quyết lại vụ án.
Trong vụ án được đề xuất làm Án lệ này, các đương sự thỏa thuận với nhau về việc phân chia di sản là quyền sử dụng đất đối với các diện tích đất không đủ diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh quy định về hạn mức diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn. Vì vậy, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm đã lập luận thỏa thuận này là một trong các trường hợp “vi phạm điều cấm của luật”, nên Tòa án không công nhận sự thỏa thuận của các đương sự trong trường hợp này.
Ngày 10/09/2024, Toà án nhân dân tối cao ban hành Công văn số 163/TANDTC-PC((https://thuvienphapluat.vn/cong-van/Thu-tuc-To-tung/Cong-van-163-TANDTC-PC-2024-giai-dap-vuong-mac-trong-xet-xu-625374.aspx)) của Tòa án nhân dân tối cao ngày 10/09/2024 về giải đáp một số vướng mắc trong xét xử.
Tại Mục 15 Phần IV đã có giải đáp tương tự về vấn đề “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực do vi phạm điều kiện tách thửa. Tuy nhiên, bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ hoặc đã trả hết tiền cho bên chuyển nhượng và đã xây dựng nhà ở trên đất nhận chuyển nhượng mà không bị chính quyền địa phương xử lý. Vậy, trong những trường hợp này Tòa án có công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?”.
Tòa án nhân dân tối cao đã căn cứ vào vào Điều 29 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CPvà Điều 146 Luật Đất đai năm 2024 giải đáp vướng mắc trên theo hướng sau: “Trong trường hợp nêu trên, Tòa án chỉ công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự khi thửa đất đáp ứng được các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 29 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc khoản 1 và khoản 3 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2024. Nếu thửa đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 29 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc khoản 2 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2024 thì Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”. Hướng giải đáp của Tòa án nhân dân tối cao là cũng sẽ không công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện tách thửa, mặc dù Hợp đồng đó đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ hoặc đã trả hết tiền cho bên chuyển nhượng và đã xây dựng nhà ở trên đất nhận chuyển nhượng mà không bị chính quyền địa phương xử lý.
Kết luận
Mặc dù Dự thảo Án lệ 10/2024 và Công văn số 163/TANDTC-PC chưa thực sự giải đáp rõ ràng rằng Toà án tuyên vô hiệu thoả thuận nói trên dựa trên cơ sở duy nhất là vi phạm điều cấm của luật, hay có thể tuyên vô hiệu do thoả thuận có đối tượng không thực hiện được, nhưng các văn bản này đã giúp làm rõ định hướng xét xử của Toà án đó là: Trong tranh chấp mà các bên thoả thuận chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thừa kế… không đáp ứng được diện tích tách thửa tối thiểu, thoả thuận sẽ bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, cụ thể là quy định tại khoản 2 Điều 29 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc khoản 2 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2024.
